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最新消息 > 上海:陸家嘴寫字樓一年兩輪降價 出租率降逾10%

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  “這些(涉嫌違規的金融類)企業尋找營業場所,一般只有‘小業主’或‘二房東’愿意干,而且租金肯定會高出市場一大截。”  “市場上始終有資金在等著這樣一類‘折價’固定資產,最兇的能砍到三折左右買下來。”  “一家正規持牌的小額貸款公司,3個月時間里,員工數量就從20多人猛升到100多人,辦公面積從幾百增加到上千平方米。這可能說明,銀行融資太難,民間借貸反而迅速發展。”  ……  證券時報記者近日走訪上海“小陸家嘴”、浦東八佰伴商圈等一些地標寫字樓后發現,宏觀經濟的影響已從金融、證券市場蔓延到實體企業,進而體現在辦公場所“退租”、空置率抬升和寫字樓租金下降等諸多方面。  這一波寫字樓退租潮的背后,仍是證券市場財富效應不再、相關金融機構整頓的后遺癥在起作用。  國內經濟仍在“爬坡”。2018年末,在金融、證券機構扎堆的上海陸家嘴,表面上看不出什麼異常,下班高峰的地鐵經常要排隊5、6分鐘才能進站,晚上9點多的車廂仍是十分擁擠。  寫字樓出租率降逾10%  據部分樓宇的業主、大廈招商及物業管理者透露,上海陸家嘴區域一些辦公樓2018年初的出租率超過90%,但三季度以來出租率驟降到80%左右,降幅大于10%,分水嶺主要出現在2018年8~9月份。  一般而言,上海及周邊的杭州、南京等大城市商務寫字樓,空置率保持在10%以下尚屬正常,但像去年這樣半年內出租率陡降10%,導致空置率升至20%甚至更多就顯得不那么正常了。一般來說,由于年初、年末節假日較多等,客戶退租多發生在每年的二、三季度,但有進有出,適量的小幅空置都屬于常態。  某臺資地產中介人士告訴證券時報記者,像北京部分金融機構撤退那樣的情況,上海也有,但具體機構名稱不便透露。該人士表示,有的企業把原來一個樓面縮減為半個,如果行業延續低迷,春節后這半個樓面或許也不在了。  記者在上海證券交易所周邊的某銀行大廈走訪,大樓物業人員表示,該幢寫字樓屬于國有資產,在入駐企業的篩選上更偏重大型證券、銀行類以及會計師事務所、律師事務所等機構,相對來說出租率應該算高一些的,但目前也不到85%。  該人士表示,企業退租也有多方面原因:有的是本身業務縮減,為降低成本,不再在陸家嘴這邊辦公。此外,現在上海一些新興的產業園區也比較多,租金和稅收優惠政策都較具吸引力,中小型企業出于性價比考慮,有的就會搬遷過去。  證券時報記者此前了解到,為鼓勵支持高新技術企業入駐,上海張江高科技園區近期就放出不少辦公樓出售,價格也不高。另外,上海虹口、嘉定等區,也針對不同類型科技企業推出創業優惠舉措,除人才、稅收相關政策外,也包括辦公場所租賃、出售等方面。  建筑高度492米的上海環球金融中心大廈(SWFC),是上海最頂尖的辦公大樓之一。2018年以來,這里的寫字樓出租情況是否也發生了變化?對于記者的采訪請求,截至發稿時官方暫未回復。但據公開資料,上海環球金融中心大廈辦公樓層的租金價格為16.6~20元平方米天,第三方中介報價在13~24元之間,物業管理費為49元平方米月。作為參考,距此僅一條馬路的國家開發銀行大廈租金為8元平方米天左右,物業費為28元平方米月。事實上,前些年偏好頂級豪華寫字樓的“類金融企業”如今已人走茶涼,相關租賃變化情況應不難判斷。  罕見!一年兩輪降價  在上海,業內一般稱東方明珠電視塔周邊的金茂大廈、環球金融中心、上海中心大廈等為“小陸家嘴”,屬于金融城的最核心區域。再沿著浦東南路向南,在八佰伴商圈附近,基本就脫離了“小陸家嘴”范圍。記者采訪時了解到,此處的租金水平明顯低于核心區,且商務樓宇的空置率也在抬升。  上海第一八佰伴對面的中融國際商城(現1088廣場)處于黃金地段,大致是南面成片大型居民區與陸家嘴金融城的過渡地帶,緊挨上海軌交9號線出口。證券時報記者走訪周邊商戶時獲悉,該大樓2004年竣工開業,最初主要是百貨業,后改為大型電器商場,見證過互聯網電商對零售行業的巨大沖擊。相關置業顧問告訴記者,2015年前后,大樓商場的出租率降至70%左右,2016年開始大廈重新定位于教育培訓,如今該類機構入駐率已超過一半。  證券時報記者了解到,前兩年商務中心模式受追捧時,該大廈6層以上樓面的租金單價已達到8元平方米天以上,那時候下面商場租金也不過4~5元平方米天左右。上面的客戶大都是小型互聯網金融P2P一類的機構,可以拎包入住,但后來常能看到維權人群。管理層出手整治之后,這里的租金開始往下走,相反下面商場的教育培訓機構租金則開始上漲。“新東方是我這里的第一個客戶,現在5年期合同就要到了,明年肯定是要續租的。”大廈內部人士說。  一家內資房產中介人士透露,2018年以來,市場對金融機構的沖擊比較大,“從寫字樓招商的角度來看,只要是互聯網金融如P2P一類的公司,我們可能不會接受(其租賃委托)。”他舉例說,有的P2P企業涉嫌詐騙,會導致投資者群體維權,相關營業場所會被執法機關查封,對業主來說風險太大。“這類企業尋找營業場所,一般只有‘小業主’或‘二房東’愿意干,而且租金肯定會高出市場一大截。”他說。  綜合多位受訪者介紹的情況來看,該區域的寫字樓租金2018年以來已出現兩輪降價。一般而言,業主會在上一年末適當上調租金,但2018年甫一開始租售情況就非常不理想,不少業主在年初紛紛降價,有的甚至低于上年末水平。進入第三季度,行情依舊低迷,部分樓宇進行第二輪降價。但盡管如此,商城路、張楊路附近寫字樓的出租率仍在下滑。  樓盤大宗交易  壓價至三成  相比租賃,上海陸家嘴區域商業樓宇買賣市場也出現了多年未見的清淡景象,中小投資者陸續離場,但賣者心切,少量有實力的交易方往往能以超低價購入商用物業。  “2018年的整盤出售、土地出售等大宗交易供應量比往年明顯增多。這意味著,出讓者突然多了起來,但接盤者數量少了,而且接盤者只是一些大型機構,這樣就很容易砍價,不少最終成交價格往往是市場價的一半甚至13。”上述臺資地產服務機構人士告訴證券時報記者。  該人士說,2017年四季度前后,市場整體成交量略微下滑,交易對手數量明顯減少。一方面由于融資利率抬升,一些中小型投資公司或個人的投資意愿跌入低谷。而在同一時間段內,大宗交易卻異常火爆,依靠那些融資成本低、實力雄厚的國企央企、大型投資公司或者一些民間聯合資本,5億至10億元的項目都能很順利地“去化”。市場上始終有資金在等著這樣一類“折價”固定資產去入手。  據介紹,物業的出售方,比如說地產基金以前收購的樓盤,或者是開發商留存的余量盤,甚至可以與土地項目一起打包出售。這種情況2018年在上海市場很常見,一個主要原因就是中小地產開發商需要快速回籠資金。  記者了解到,2018年以來,市場變化十分明顯。過去,上海市中心的存量土地幾乎沒有愿意拿出來銷售的,而自2018年四季度以來,城區地鐵站附近的項目出讓已明顯增多。有業內人士稱,這表明多數開發商不看好商業地產,住宅類開發商在三、四線城市也已呈放棄態勢。  在采訪的過程中,記者獲得了另外一個重要信息:據知情人士透露,上海一家正規持牌的小額貸款公司,短短3個月時間里員工數量從20多人猛升到超過100人,辦公面積也從幾百平方米增加到上千平方米。這可能說明,當前國內的銀行融資渠道依舊狹窄,中小及小微企業的資金需求得不到充分滿足,因此推動了民間借貸的“逆勢”快速發展。隨后,記者追問這家小貸公司的名稱,但受訪者以過于敏感為由婉拒,只透露這家小貸公司位于上海張江。

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