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（原標題：東莞出臺穩定工業廠房租賃市場秩序“新政”月余，多個鎮街廠房租金有所回落）工業二手房東“退市”因二手房東“炒作”，使得廠租成本上漲，東莞某鎮五金模具廠老板劉軍輝最近有點吃不消，原本打算將工廠搬遷至其他鎮街，但不菲的搬遷費用，使其躊躇不定。搬還是不搬，他糾結了很久。就在一個多月前，東莞市政府《關于穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》（以下簡稱為《指導意見》）“出爐”，這份文件被劉軍輝看作是為實體經濟撐腰，劍指工業廠房二手房東惡意炒作行為，堅定了他留下來的信心。本報記者近日走訪長安、石排、石碣等鎮，與多位企業主、廠房業主面對面，了解《指導意見》實施后廠房租賃市場所呈現的新變化、新特點。據悉，多個鎮街已制定落地措施，均認為政策將直接降低企業經營成本，也是東莞扶持非公經濟發展，優化營商環境的重要一環。多位企業老板也反映，多個鎮街廠房租金有所回落。劉軍輝就是這項政策的一位受益人。《指導意見》旨在降低企業廠房租金，屏蔽“中間商”賺差價行為，讓中小企業吃下“定心丸”屏蔽“中間商”“不再讓中間商賺差價了。”得益于《指導意見》，某塑膠模具廠老板楊恒將按照合同約定，以26元平方米的價格，續簽廠房租賃合同，而不是之前二手房東指定的32元平方米。2017年初，伴隨著深圳企業外溢的腳步，楊恒將他的廠子從深圳寶安搬遷至長安鎮霄邊社區。他租用了600平方米的二樓廠房，加上公攤面積，一共是900平方米，每平方米租金20元。合同中列明，廠房租金每年上漲10%，于今年3月份到期。令楊恒沒有想到的是，在續約的檔口，二手房東竟發出“逐客令”，勒令他合同到期后立即搬走。“我打聽后才知道，二手房東打算用每平方米32元的價格，租給另一家從深圳搬遷過來的企業。”楊恒說。記者了解到，從2017年下半年開始，一些深企加速轉移，東莞臨深鎮街廠房租金進入普漲模式。目前，多個鎮街工業廠房平均在30元平方米左右。地理位置好、交通便利的廠房，租金則更高。嗅到這一商機，部分中介趁機“進軍”東莞工業地產，開始做起二手房東炒作工業廠房房租，這讓部分中小微企業頗為“頭疼”，甚至引發了一手業主和二手房東、二手房東與租戶之間的糾紛。而就在去年11月份，東莞出臺《進一步扶持非公有制經濟高質量發展的若干政策》，即“非公經濟50條”。其中第二十三條提出，穩定村（社區）集體工業廠房租賃市場。2018年12月4日，《指導意見》獲市政府常務會議審議通過。作為“非公經濟50條”的配套政策，《指導意見》“亮劍”囤積廠房、哄抬租金等違規行為。對違約轉租、分租的，依法追究責任，并列入交易平臺信用風險警示名單，三年內不得參與全市村(社區)集體工業廠房轉租。新政策出臺后，部分鎮街（園區）及基層社區迅速響應。比如，長安廈崗社區以前只要租客提供身份證以及公司等資料，就可以從社區租廠房，但現在要求所有的廠房必須直接出租給實體經濟；道滘、石碣等鎮規定，承租政府或村（社區）物業的，必須是實體企業，或者某領域具備一定科技含量的企業，未征得同意不得分租和轉租，如發現即刻終止合約，收回廠房。多位企業主表示，如果嚴格執行新政，能很大程度上杜絕二手房東的炒作行為。沒有“中間商”賺差價，廠房租金自然有所回落。“再也不擔心二手房東突然漲價，給我留在東莞開廠吃了定心丸。”劉軍輝每月廠房租金成本接近1.7萬元，他指著《指導意見》告訴記者，如果不用和二手房東打交道，每月廠租成本可以節約13。公攤面積只有通過二手房東租房時才存在，水電也由二手房東“二次供給”，每月用不到那么多也要收取相當的電費。二手價幾何？記者走訪多個鎮街采訪多位企業主了解到，按照租賃合同，廠房租金每年按7%-10%的幅度上漲。但二手房東突然大幅漲價，帶來很大的經營壓力。黃勇華是私人業主，廠房位于石碣鎮桔洲某工業園區。他告訴記者，二手房東把空廠房全部承包下來后，繳納幾個月保證金，很快就能從租客手中回收成本，實際上不用拿出多少本錢做生意。“我將自家廠房整租給二手房東，不到兩個月就分租完了。”黃勇華坦言，因為擔心廠房空置，很多房東更愿意把廠房租給投資客。這些投資客以中介投資公司為主，實力雄厚，從不拖欠資金，而且不用耗心費力進行日常管理。劉軍輝說，作為中小企業老板，很難從一手業主手上租三五千平方米的廠房。他分析，一手業主通常有幾萬平方米廠房，如果直接面對中小企業老板，每家企業交租時間、水電衛生、日常管理等問題各不相同，不如整租給二手房東，當“甩手掌柜”瀟灑方便。不過，二手房東從本地業主手中以低價整租廠房后，再以高價分租出去，并且又以分攤公共面積的方式，賺取高昂的租金差價，這不僅增加了中小企業的負擔，還引發不少斷水斷電的糾紛。“我租用的廠房，實用面積是600平方米，算上公攤面積，有950平方米。”劉軍輝算了一筆賬，按照實用面積計算，每平方米租金達到28元，但算上公攤面積，每平方米租金只有22元。他說，二手房東接手后，還莫名其妙地增加各種附加費，如管理費、安保費、衛生費、電梯費、工業垃圾清理費等等，又增加了不少成本。楊恒特別提到，公攤面積只有通過二手房東租房才存在，而工廠供電供水也由二手房東“二次供給”，工業電費收1.3元度，還設置了基礎用電量，每月即使用不到那么多，也要收取相當的電費。羅勇在石碣開辦一家電子零件加工廠，他告訴記者，廠房租金占了經營成本15%，還不包括給二手房東交保安費、管理費，扣除工資、水電費、雜費、原材料等日常開支，純利潤只有10%—15%。但如果直接向一手房東租廠房，租金成本將節省20%—30%。不少受訪者表示，廠房租金如果在市場作用下正常上漲，或者按合同約定上漲，是可以接受的。但二手房東哄抬租金，不僅擾亂租賃市場，也干擾企業的正常經營。石碣新鴻滔食品有限公司總經理何月明認為，如果任由這種“炒房”行為發展，將影響人才、資金等生產要素向東莞聚集，進而降低城市競爭力。《指導意見》出臺后，將規范廠房租金市場，為提升廠房物業檔次水平、提高基層社區物業管理能力，贏得空間和時間。有企業老板在朋友圈轉發消息，稱“備受鼓舞”。為實體經濟撐腰農村集體廠房物業是全市實體經濟的重要載體，我市農村集體資產交易平臺建成以來，集體廠房物業交易管理日趨規范，效益不斷提升二手房東的出現，一定程度上擾亂了市場租價，給非公實體經濟造成了一定負擔。“新政策實實在在為非公有制經濟撐腰，遏制集體廠房物業交易二手房東現象、為優質重點企業提供集體廠房物業交易‘綠色通道’。”市農業局農資辦主任尹效良認為，出現上述問題的原因是管理部門當時沒有專門就集體廠房物業的轉租分租問題，制定實施對應的政策。面對鎮街分散的、零碎的土地資源、物業資源，以及統籌難度大、投資信息缺失等問題，《指導意見》明確減少企業對二手房東的依賴。鎮街（園區）招商部門要完善工業廠房數據庫和信息平臺，動態掌握工業廠房利用情況，為招引項目落地提供高效的信息服務和平臺支撐。記者梳理發現，橫瀝鎮通過挖掘資源，統籌盤活土地物業資源，精準對接項目用地需求，大力開展“三舊”改造，以“工改工”方式改造橫瀝第二工業區26.6畝舊廠房用地；利用私人手中的閑置土地落實項目，落實用地面積50畝……這些都得益于安裝了物業統籌管理信息系統。橫瀝利用大數據對全鎮的土地、物業資源進行一次梳理整合，有效對全鎮低效閑置土地、物業等資源進行統籌、整合、盤活，及時充實、更新數據庫資源，動態掌握全鎮土地物業情況。“這是橫瀝統籌土地、物業資源，精準對接項目招引落地的又一創新做法。”橫瀝鎮黨委書記何植堯說。記者了解到，利用大數據能全方位掌握全鎮土地、物業資源情況，及時更新“資源庫”，激活資源的利用率，推動土地、物業等要素的公開化、公平化處理，更有利于招商引資，降低企業經營成本，引導租賃市場走向規范化。何植堯舉了一個例子。維科電池項目落地前缺乏土地廠房資源承接，橫瀝根據資源庫的土地物業信息，為該項目騰挪出一家低效益企業廠房進行翻新改造，解決了該項目100畝用地，通過舊廠房物業翻新改造大大加速了企業投產，項目一期日產能規模14萬只鋰電池，年產能規模5000萬只鋰電池。目前正在規劃項目二期廠房的改造方案，今年6月開工建設。可以說，利用大數據對物業資源做統籌，既為搭建公開、透明、健康、具有市場導向型的鎮街物業平臺打下了基礎，提供了支撐，也實現了投資信息的對稱，為企業提供了真實參考，破除傳統買賣市場信息不對稱的阻礙，壓縮“二手房東”生存空間，有利于建立一個公平、互利的租賃市場。租稅聯動機制實施租稅聯動，在鎮村廠房物業租賃交易中，各鎮街（園區）要明確進駐企業的產業類型、稅收貢獻、技術水平、產值規模等要求，提高招商引資質量記者了解到，為尋求破解租賃市場出現的弊端難題，切實為企業減負，各鎮街已根據各自實際情況，制定了相應的措施，更加辯證地看待稅收與租金的關系，需著眼當地產業鏈的長遠發展。如位于謝崗鎮粵海裝備產業園的粵海工業智造產業中心，用地面積330畝，計劃投資總額6億元，主要引進、培育、發展優質的數控機床、精密五金3C以及機器人生產等高端裝備制造企業。一期預計2019年上半年竣工投產。目前，已有中廣核等6家企業簽約入駐該園區。為吸引更多有質量、有發展前景的企業入駐，除了設定硬性的入園標準外，項目在“讓租”“降租”和“放水養魚”中尋找平衡點。“我們對入園企業設定了一個硬性標準，進來的企業稅收必須要達到80萬元畝。”粵海置業綜合管理負責人陳輝長說，為了招到更多優質的高端裝備制造企業，園區在租金方面給予企業很多優惠并且企業稅收越高，租金就會越低。這并不是個例。華科城·石碣智谷加速器作為東莞北部首個專業產業加速器園區，由石碣鎮屬公司的廠房改造而成，土地面積33202平方米。引進該項目時，該鎮充分考慮到其對整個電子信息產業鏈的影響作用，在保證總體租金收入平穩的前提下，對科技創新類企業有所傾斜，租金比市場價更優惠。“大概有10%—15%的優惠幅度。”石碣鎮經濟發展公司總經理梁建勛說。實際上，不管是新建廠房，還是舊廠房改造，目的都是為當地經濟發展保駕護航，從而引進優質的企業，打造高端產業集群，助推產業轉型升級。也就是說，“讓租”“降租”會帶來短期收益下降，不過站在優化產業結構、促進動能轉換的層面看，這將進一步降低企業負擔，及時回應企業關切訴求，既可以鞏固產業鏈優勢，也可以間接保證東莞制造的相對成本優勢。有分析人士指出，發展制造業就是要“放水養魚”，降低企業運行成本，增強企業經營活力，進而推動企業做大做強，提升產業整體向好發展，從而擴大稅源范圍，使稅收逐步增長，再采取利益平衡機制，確保鎮村收益得以保障。

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