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（原標題：探路萬億租賃市場：城家公寓靠酒店基因分羹差異化紅利）本報記者徐維維實習生張芳上海報道在集中度分散且競爭激烈的租賃公寓市場，公寓管理公司開始利用差異化打法來搶占市場份額獲取利潤。華住酒店集團旗下城家公寓CEO金輝近日在接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，盡管租賃公寓市場最大盈利難點在于時間上的批零差價，但城家公寓通過精細化管理結合“Stay-靈活住”產品，六成以上門店已經接近滿租狀態，2017年將會實現全面盈利。金輝同時也是華住現任總裁。“靈活住”產品是城家7月初剛剛發布的產品，旨在滿足介于幾天和長住之間暫住的需求，為此還開發了國內首個長短租結合的CAS系統，包括房態實時共享、自動智能排房、全渠道提前預售等功能。同時城家還宣布完成華住和IDG資本增投得5000萬美元Pre-A融資。“酒店只提供一個空間，我們希望提供多人的生活場景；很多年輕人生活在被迫合租的場景里，我們希望創造更隨意靈活的居住空間。”金輝表示，中國消費升級趨勢下，城家的目標客戶群主要是城市中有獨居需求的年輕人以及大量異地出行的人。2017年第二季度以來，成立一年多的城家開始加快布局速度，此前在全國一線城市已布局50家物業、5000多間房，計劃至2017年年底這兩個數字均翻番。用金輝的話說，前期在打磨產品、精細化上做了大量技術工作，“市場足夠大，我們不著急。”同時，城家還在加碼除公寓之外的民宿、民居業務線，開始在非標住宿領域的多產品線布局。精細化管控金輝介紹，CAS系統除了可以保證空置率降為最低，還可以根據入住、退房情況，提前調度打掃人員，保證客房及時準備就緒，此外智能門鎖系統已實現“去前臺化”管理。未來還將不斷疊加智能化功能，包括根據供需預測智能匹配長短租占比，通過大數據監控實現動態定價，實現公寓管理上的全面移動化等。“產品服務以及性價比之間的關系，背后有一套很復雜的收益管理的邏輯。”金輝表示，CAS系統不是一個單一的簡單系統，背后有從收益管理、定價模型到銷售渠道以及運營管控支撐、服務內容的完整內容閉環設計。他表示，核心在于在產品服務和性價比之間達到平衡點，比如客戶租一月，價格要比酒店便宜，產品和服務恰到好處。盡管酒店由于按單日計算收益，是最靈活的市場產品，但缺乏生活空間和功能。“酒店還是大工業時代的管理模式，流水線作業，租賃公寓市場我認為未來更多的應該是碎片化服務，更多利用共享經濟的概念實現分散式、分布式的服務。”金輝表示，除了業務上打破通常的時間和場景邊界，管理上城家也在嘗試從原來大工業時代的管理架構向共享經濟管理架構轉型。難點方面，金輝認為，搭建適用的互聯網技術和平臺上需要時間去打磨和積累，創新時會面臨不斷試錯，如何保持正確的方向前行都是需要考慮的，此外加快了開店速度以后，如何快速建立自己的人才體系也是一大挑戰。華菁證券地產行業首席分析師周雅婷曾撰文表示，長租行業要進入不難，但要做大并且持續盈利，以致持續高利潤率地盈利有相當難度。“55%的拿房成本占比和百間65%的入住率是盈利的臨界點，這樣的利潤結構意味著長租公寓領域并不是一個盈利空間很豐厚的行業，對于已經進場和試圖進場的玩家這依然是個有門檻的行業。”不過城家似乎并不擔心盈利問題，在金輝看來，酒店基因是自信的來源之一。“漢庭做酒店怎么實現大規模盈利？基于精細化的管控運營能力是我們具備的。”金輝說，城家還依托華住獲取了很多中短租的客戶。周雅婷認為，長租行業會走一條先擁抱產業鏈再擁抱資產的發展路徑，盈利模式有兩種，一是物業增值獲益，二是租賃業務作為入口、通過產業鏈業務獲取利潤。在這個過程中不排除會出現同時擁有兩端優勢的企業出現，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等。目前的城家顯然是第二種。金輝表示，把目前的業務做好就能產生不錯的收益，因此現階段也不會考慮用金融或者增值服務獲利，而是專注核心能力打造，因為目前的產品服務離客戶實現100%滿意還有距離，還需要花一段時間打好基礎，未來再做金融或增值服務則是水到渠成。對于新獲得的5000萬美元Pre-A融資，金輝表示，一方面將在一線城市迅速輻射產品，增加庫存，另一方面用于打造高效的互聯網應用技術和平臺，以及提升服務能力，完善客戶體驗。萬億市場空間國家也在不斷出臺利好政策。2017年5月，住房城鄉建設部《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》明確，國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策。周雅婷表示，在住房自有率和租金占比變化的共同作用下，預計2027年中國租賃市場將達到5萬億，其中品牌公寓占整個租賃市場的比重達到10%，行業整體管理規模預計為1060萬間附近，品牌公寓行業的整體估值有望達到約為4.2萬億；龍頭公司管理規模約為100萬間，與之對應的估值3800億。目前租賃公寓市場主要有開發商類、中介類、酒店類、創業類四類市場參與者。周雅婷認為，開發商類背景的公寓管理公司，如萬科泊寓、招商壹棧等，充分利用了母公司手中的閑置自持資產進行升級改造，同時借助集團整體的信用進行低成本融資，但劣勢在于當離開了母公司的資源支持，團隊在業務進行對外擴張時盈利的持續能力將遭遇嚴峻挑戰。鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業務延展而來，有天然的客源和分散式房源獲取渠道，但挑戰來自于運營。而創業類是目前長租公寓領域中數量最多的參與者，在資源端和資金端都沒有先發優勢，但經營思路和方式靈活，通常能在一個細分子領域中實現超速跨越。在她看來，城家（華住）、窩趣（鉑濤）等酒店類背景的公寓商優勢在于運營效率有先發優勢，且擁有較多的存量物業可以進行改造轉變物業運營功能。“僅就內部物業獲取而言，酒店類公寓運營商的獲取能力要強于中介類和創業類，弱于開發商類，但內部物業的獲取存在坪效競爭，地段不好的酒店改造成公寓在經營上的困難也并不小。資金端上酒店類公寓運營商在資金優勢上要弱于開發商類。”金輝也承認，酒店基因為城家帶來了精細化服務上的天然優勢。“我們跟房地產公司不太一樣，房地產企業是打獵出身，我們是種地出身，他們今天打獅子，明天打兔子，我們不管，只專注于把地種好。”但劣勢在于長租服務方面會存在一些不足，長租客源可能不如中介商，也比不上房地產開發商那樣一拿幾萬套的極強的獲取房源能力。華住還投資了新派公寓，此前華住創始人季琦表示，新派與城家并不會構成競爭，而是發揮不同細分市場的聯動效應，城家會打造出租房平臺，新派在長租公寓產品上的經驗與系統可以與城家形成互補。金輝表示，因為新派在北京，華住在上海，目前的聯動效應還不夠，未來希望圍繞雙方進行一個交叉互補的協同發展。金輝認為，隨著消費升級，靈活住的需求將是租賃公寓市場一個非常大的趨勢，客戶對品質化及個性化的非標產品越來越青睞，未來城家將圍繞這幾個維度去做好服務，打磨產品。（編輯：賈紅輝，郵箱：jiahh@21jingji.com）本文來源：21世紀經濟報道責任編輯：王曉易_NE0011

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